住房上市交易政策明朗化

据建设部房地产司副司长沈建忠介绍，通过房改，目前全国住公房的住户已有50％取得产权，全国住房市场中已有40％的产权转为个人所有。一方面，个人拥有产权的数量越来越大，另一方面，居民改善和提高住房水平的欲望又很强烈。据调查，上海、广州50％已有住房的居民对现有住房水平不满意；北京也有70．5％的住户对现户型、面积不满意。

从部分省市试点情况看，广大居民对开放住房二级市场是非常支持的。上海市共有20069户职工家庭将已购公房上市出售，其中约有90％的家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积43平方米，增加投入15．91万元，仅此一项就增加住房消费量近83万平方米，新增个人直接住房投资22．45亿元。

江苏南通、常熟、江阴三个城市自去年四季度开展公房上市试点以来，已有4360户居民出售已购公房，其中，3850户以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增购房支出总计6亿元……

开放住房二级市场，满足不同层次居民的住房需求，是广大居民的热切期盼；把住房市场中最大的一块资产盘活，实现住房的商品属性，拉动经济增长，也是中央针对当前经济形势，扩大住房消费作出的重大部署。

国家财政部、国土资源部、建设部近日联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，并以三部委文件形式下发，从7月20日起开始执行。这是我国经济生活中的一件大事。

职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。任何单位和个人不得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工作，也不得扣压个人住房产权证书。

产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部委文件及建设部69号令明确规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。同时规定，对《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施前，个人已领取房屋所有权证书，但尚未领取土地使用权证书，在2000年底以前需要上市出售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市出售；土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权变更登记手续。

对各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房屋产权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产权登记发证时限要求抓紧办理。任何单位和个人都不得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工作，也不得扣压个人住房产权证书。对此，建设部曾专门下发《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》，进行了部署。

1、由产权人向房屋所在地县以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后，十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

2、经审核，符合上市出售条件，准予上市出售的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，缴纳有关税费。

3、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，向房地产行政管理部门申请房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。

已购公有住房和经济适用住房上市出售，原则上应当尽可能简化程序，降低收费，以方便群众，减轻负担。建设部在《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》对有关问题已提出了相应要求。

由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部委文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》的规定，由购买人向国家补交土地出让金。

对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根椐房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。

土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房坐落位置的标定地价的10％，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的3％（相当于标定地价的10％）作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。

经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的政府指导价，因此，三部委文件明确：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。

由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会显化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大带来的收入不公平问题，三部委文件对已购公有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。北京市采取按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000—5000元／平方米的部分，20％缴纳所得收益，80％归出售人；成交价在5000元／平方米以上的部分，50％缴纳所得收益，50％归出售人。

超标住房上市前须按有关规定进行相应处理后，方可上市交易，上市交易时，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。